Comprar um imóvel na planta envolve planejamento, compromissos financeiros e a expectativa de receber as chaves no prazo combinado. Quando a obra atrasa, surgem dúvidas sobre a continuidade dos juros de obra, a possibilidade de indenização e até o desfazimento do contrato.
O atraso pode gerar consequências para a construtora ou incorporadora, mas a resposta depende do contrato, da legislação aplicável e das circunstâncias comprovadas. Prazo de tolerância, indenização pelo período sem o imóvel e danos morais são questões diferentes e precisam ser analisadas separadamente.
Este artigo trata da aquisição de unidades em construção no contexto de incorporação imobiliária. Contratos de reforma, empreitada particular ou compra de lote podem seguir regras diferentes.
Quando o atraso na entrega do imóvel fica caracterizado?
O primeiro passo é identificar a data de entrega prevista no contrato e verificar se existe uma cláusula válida de tolerância. Também é necessário conferir se o comprador cumpriu suas obrigações e se houve algum fato capaz de justificar a demora.
Nos contratos submetidos ao art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, o prazo adicional pode chegar a 180 dias corridos, desde que esteja expressamente previsto, de forma clara e destacada. Não se trata de uma prorrogação automática em todo contrato, nem de autorização para adiar indefinidamente a entrega.
Ultrapassado o prazo aplicável, pode haver inadimplemento da incorporadora. A simples comunicação de uma nova previsão não resolve, por si só, a discussão sobre o descumprimento da data originalmente assumida. Lei nº 4.591/1964, art. 43-A.
O financiamento pode mudar a data de entrega?
É preciso distinguir o prazo assumido na compra e venda do cronograma previsto no financiamento. A construtora não pode simplesmente utilizar uma data posterior do contrato bancário para afastar sua responsabilidade pelo prazo prometido ao comprador.
Essa distinção foi examinada pelo TJMG na Apelação Cível nº 1.0000.25.317371-0/002. Em outro julgamento, a Apelação nº 1.0000.26.405373-7/001, o Tribunal considerou abusiva a cláusula que impedia a identificação objetiva da data de entrega ao vinculá-la ao financiamento e admitir prorrogação indeterminada. São fundamentos relevantes para a análise do contrato, não uma conclusão automática sobre qualquer aditivo. Acórdão da 12ª Câmara Cível, acórdão da 15ª Câmara Cível.
O comprador pode manter ou encerrar o contrato?
O art. 43-A, incluído pela Lei nº 13.786/2018, estabelece consequências distintas para quem deseja receber o imóvel e para quem pretende encerrar o negócio em razão do atraso. A data de contratação importa: não se deve aplicar automaticamente esse regime a contratos anteriores à vigência da alteração legislativa.
Manutenção do contrato e indenização pelo atraso
Quando se aplica o § 2º do art. 43-A, a entrega ultrapassa o prazo legalmente considerado e o contrato é mantido, o adquirente adimplente tem direito à indenização de 1% por mês de atraso sobre o valor efetivamente pago à incorporadora, proporcional aos dias, com a correção prevista em contrato. A lei prevê o pagamento por ocasião da entrega da unidade.
A base de cálculo exige atenção: não é, necessariamente, o preço total do imóvel. É preciso identificar os pagamentos que efetivamente integram a base legal e o período de atraso imputável à fornecedora.
O TJMG aplicou esse critério na Apelação nº 1.0000.25.317371-0/002, em contrato posterior à Lei nº 13.786/2018 e sem cláusula penal contratual aplicável ao atraso. A análise não pode ignorar o regime temporal e as disposições do contrato. Lei nº 4.591/1964, art. 43-A, § 2º, TJMG, acórdão citado.
Resolução por atraso da incorporadora
Se a entrega ultrapassar o prazo previsto no art. 43-A e o adquirente não tiver causado o atraso, o § 1º permite a resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e a multa estabelecida. O dispositivo prevê restituição corrigida em até 60 dias corridos contados da resolução.
Essa hipótese não se confunde com a desistência do comprador sem inadimplemento da incorporadora. Por isso, as regras sobre retenções não devem ser transportadas de uma situação para outra sem exame jurídico.
As multas dos §§ 1º e 2º do art. 43-A não podem ser somadas entre si. A existência de controvérsia sobre o atraso, a responsabilidade ou os valores pode exigir solução extrajudicial ou judicial; o prazo legal não representa promessa de recebimento espontâneo. Lei nº 4.591/1964, art. 43-A, §§ 1º a 3º.
Juros de obra podem continuar depois do prazo de entrega?
Os chamados juros de obra, taxa de evolução de obra ou encargos equivalentes costumam aparecer durante a fase de construção. Sua cobrança após o prazo de entrega, incluída a tolerância válida, merece análise específica.
No Tema 996, o STJ considerou ilícita essa cobrança após o prazo ajustado. As teses repetitivas foram formuladas para contratos de imóveis na planta no Programa Minha Casa, Minha Vida, nas faixas de renda indicadas no julgamento. Sua aplicação a outras modalidades exige verificar o enquadramento e a jurisprudência pertinente. STJ, Tema 996.
O TJMG também reconheceu o dever de a construtora ressarcir encargos suportados pelo comprador em razão do atraso que lhe era imputável. A responsabilidade depende do papel de cada participante do negócio, do fundamento da cobrança e dos pagamentos comprovados. Não é correto concluir, apenas porque existe financiamento, que a instituição financeira será sempre responsável pelo atraso da construção. TJMG, Apelação nº 1.0000.25.317371-0/002.
O atraso não recomenda a interrupção unilateral de todos os pagamentos sem avaliação do contrato. É importante separar os encargos discutidos das demais obrigações e conservar os comprovantes.
Há direito a lucros cessantes ou ao equivalente a aluguel?
Lucros cessantes correspondem ao que razoavelmente se deixou de ganhar. Na jurisprudência sobre atraso de imóvel, a indenização também é examinada a partir da privação injusta do uso do bem, com referência ao valor de locação de imóvel semelhante.
No âmbito do Tema 996, o STJ reconheceu a presunção desse prejuízo e a indenização até a disponibilização da posse direta. Isso não significa que toda despesa alegada ou expectativa de rendimento dispense prova. Pedidos de ressarcimento de gastos específicos exigem documentos e relação com o atraso. STJ, Tema 996.
Também não se deve somar automaticamente aluguel, multa contratual e indenização legal como se fossem parcelas sempre independentes. No Tema 970, o STJ afastou, em regra, a cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória equivalente ao valor locatício. Há decisões que admitem tratamento diferente quando a multa é insuficiente em relação ao aluguel, mas a comparação exige examinar a natureza e a extensão das verbas. STJ, Tema 970, STJ, REsp 2.025.166.
Se o contrato de adesão prevê penalidade apenas contra o comprador, o Tema 971 determina sua consideração na fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor, com arbitramento para converter obrigações diferentes em dinheiro. Não se trata de copiar qualquer percentual sem observar a equivalência das obrigações. Os Temas 970 e 971 foram julgados sem aplicação direta da Lei nº 13.786/2018, o que reforça a importância da data e do regime do contrato. STJ, Tema 971.
Habite-se e entrega das chaves são a mesma coisa?
Não. O habite-se é um ato administrativo relacionado à regularidade da construção. A entrega das chaves, por sua vez, deve representar a disponibilização efetiva da posse ao comprador. A emissão do documento, isoladamente, não demonstra que o imóvel já estava à disposição para uso.
É preciso também distinguir a falta de condições reais de ocupação de uma pendência documental posterior. No REsp 2.178.971/ES, publicado em 16/03/2026, o STJ afastou a extensão dos lucros cessantes até a averbação do habite-se quando a posse já havia sido efetivamente transferida. A mera pendência registral não prorrogou essa indenização.
Assim, não existe resposta segura baseada apenas no nome de um documento. Importam a disponibilização da unidade, as condições de uso e eventual impedimento atribuível a cada parte. STJ, REsp 2.178.971/ES.
Todo atraso gera dano moral?
Não automaticamente. O descumprimento do prazo pode produzir consequências patrimoniais sem, necessariamente, justificar compensação moral. O STJ exige a avaliação de circunstâncias que ultrapassem os contratempos próprios do inadimplemento contratual. STJ, orientação sobre danos morais no atraso da entrega.
A duração da demora, a destinação do imóvel, a privação prolongada da moradia e as repercussões concretas na vida do comprador podem ser relevantes. Não há valor fixo de indenização nem um número universal de meses que assegure esse direito.
Nas Apelações nº 1.0000.26.190769-5/001 e nº 1.0000.26.405373-7/001, o TJMG examinou atrasos e consequências que superavam o simples aborrecimento. Esses julgados reforçam a análise individual, sem autorizar a promessa de igual resultado em outras situações. Primeiro acórdão, segundo acórdão.
Quais documentos ajudam a avaliar o atraso?
- Contrato de compra e venda, quadro-resumo e aditivos.
- Material de oferta que indique a data prometida.
- Contrato de financiamento e demonstrativos dos encargos.
- Comprovantes de pagamento à incorporadora e de juros de obra.
- Comunicados sobre a evolução da obra, mudanças de prazo e protocolos de atendimento.
- Termos de vistoria, disponibilização e entrega das chaves.
- Habite-se, informações sobre averbação e documentos sobre impedimentos de uso.
- Comprovantes de despesas e outros registros das consequências do atraso.
Organizar uma linha do tempo ajuda a identificar o prazo contratual, a tolerância válida, o início da demora e a data em que o imóvel efetivamente ficou disponível.
O que fazer diante do atraso da obra?
O comprador pode solicitar informações por escrito sobre a situação da obra e a previsão de entrega, registrar a reclamação e guardar as respostas. Contrato e cobranças devem ser examinados antes da assinatura de aditivos, acordos ou declarações amplas de quitação.
A avaliação jurídica permite distinguir os caminhos possíveis: exigir o cumprimento do contrato, discutir encargos, buscar ressarcimento ou examinar a resolução do negócio. A medida adequada depende da situação do imóvel, das obrigações de cada parte e do interesse do comprador em continuar ou não com a aquisição.
Conclusão
O ponto de referência é o prazo de entrega validamente contratado, considerado o período de tolerância cabível. A partir dele, devem ser examinados o atraso imputável à fornecedora, a efetiva disponibilização do imóvel e os prejuízos juridicamente relevantes.
Indenização pelo período de atraso, juros de obra, lucros cessantes e danos morais têm fundamentos e requisitos próprios. Conhecer essas diferenças ajuda a compreender os direitos do comprador sem transformar uma decisão judicial em promessa de resultado para todos os contratos.
Escrito por Dr. Lucas Henrique Lopes.
Gaudêncio & Lopes Sociedade de Advogados — OAB/MG 20.289.
Perguntas frequentes
A construtora sempre tem mais 180 dias para entregar?
Não. No regime do art. 43-A, a tolerância depende de previsão contratual expressa, clara e destacada. O limite é de 180 dias corridos; é necessário conferir a cláusula e a legislação aplicável ao contrato.
A indenização de 1% é calculada sobre o preço total do imóvel?
O art. 43-A, § 2º, utiliza o valor efetivamente pago à incorporadora. O enquadramento legal, os pagamentos e o período de atraso precisam ser verificados.
Receber as chaves elimina toda possibilidade de reclamar?
O recebimento pode encerrar o período de privação do uso, mas não apaga automaticamente as consequências do atraso anterior. Acordos e declarações de quitação precisam ser analisados.
Posso somar multa, aluguel e danos morais?
Não há soma automática. É necessário diferenciar a finalidade de cada verba, evitar dupla reparação pelo mesmo prejuízo e verificar os requisitos próprios do dano moral.
O atraso autoriza parar de pagar o financiamento?
Não se deve presumir essa autorização. Encargos da obra, parcelas do preço e obrigações perante o banco podem ter tratamentos diferentes. A suspensão sem análise pode gerar outros problemas contratuais.
Referências jurídicas
- Lei nº 4.591/1964, art. 43-A, incluído pela Lei nº 13.786/2018.
- STJ, Temas repetitivos 970, 971 e 996.
- STJ, REsp 2.025.166, sobre cláusula penal inferior ao valor locatício.
- STJ, REsp 2.178.971/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgamento encerrado em 09/03/2026, publicação em 16/03/2026.
- TJMG, Apelação Cível 1.0000.25.317371-0/002, Rel. Des. Joemilson Donizetti Lopes, 12ª Câmara Cível, julgamento e publicação em 03/09/2026.
- TJMG, Apelação Cível 1.0000.26.190769-5/001, Rel. Des. Roberto Ribeiro de Paiva Junior, 15ª Câmara Cível, julgamento em 21/08/2026 e publicação em 28/08/2026.
- TJMG, Apelação Cível 1.0000.26.405373-7/001, Rel. Des. Antônio Bispo, 15ª Câmara Cível, julgamento em 27/08/2026 e publicação em 04/09/2026.
Pesquisa conferida em 01/10/2026. Conteúdo informativo; cada situação exige análise individual. Imagem meramente ilustrativa.
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